Bei einem Immobiliendarlehen wird eine
Zinsbindungsfrist vereinbart, die
prinzipiell frei für einen Zeitraum von
einem bis dreißig Jahren vereinbart werden
kann. In der Realität beträgt die
Zinsbindung überwiegend fünf, zehn oder
fünfzehn Jahre.
Nach Ablauf der Zinsbindung
Am
Ende der Zinsbindungsfrist ist ein
Immobiliendarlehen so gut wie immer nicht
vollständig zurückgezahlt, so dass für die
Restschuld eine Lösung gefunden werden muss.
Dabei ist theoretisch eine vollständige
Rückzahlung der Restschuld möglich. In der
Realität kommt diese Variante selten vor,
auch wenn sie durch den Abschluss einer
Lebensversicherung mit der entsprechenden
Laufzeit möglich ist. Einige
Immobilienkäufer hoffen auf einen
ausreichend großen Lottogewinn zum Ablauf
der Zinsbindung; ein solcher ist nicht
vollkommen ausgeschlossen, dennoch erscheint
diese Hoffnung als wenig realistisch.
Üblich ist die Vereinbarung eines neuen
Kredites für die Restschuld. Diese wird als
Anschlussfinanzierung bezeichnet.
In den meisten Fällen unterbreitet die
finanzierende Bank ein Angebot für die
Anschlussfinanzierung. Dieses sollte nicht
angenommen werden, ohne dass der Kunde
nachverhandelt. In der Regel lässt sich
nicht nur ein etwas günstigerer Zinssatz als
zunächst angeboten vereinbaren, sondern auch
das Recht zu Sondertilgungen in den Vertrag
aufnehmen. Zusätzlich empfiehlt sich das
Einholen weiterer Angebote, wobei neben
Banken auch unabhängige Kreditvermittler
sinnvolle Ansprechpartner sind. Diese bieten
Anschlussfinanzierungen häufig zu
Konditionen um einen bis drei Prozentpunkte
günstiger als Banken an.
Die Bank, welche das erste Darlehen gegeben
hat, ist nicht zur Abgabe eines Angebotes
für die Anschlussfinanzierung verpflichtet.
Sie hat jedoch das Interesse, einen guten
Kunden zu behalten. Kein Angebot für die
Anschlussfinanzierung durch die bisherige
Bank erhalten in der Regel nur Kunden, deren
Bonität sich deutlich verschlechtert hat
oder die sich Unregelmäßigkeiten bei der
Rückzahlung des Darlehens geleistet haben.
Wenn die Bank keine Anschlussfinanzierung
anbieten will, muss sie ihre Entscheidung
drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung
mitteilen.
Entscheidungskriterien für eine
Anschlussfinanzierung
Ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung
für einen Kreditgeber für die
Anschlussfinanzierung ist natürlich der
Zinssatz. Daneben ist aber auch die Dauer
der Zinsbindungsfrist ebenso zu
berücksichtigen wie die Möglichkeit zu
Sondertilgungen.
Nicht vergessen werden darf, dass nach der
ersten Anschlussfinanzierung das
Immobiliendarlehen in der Regel nicht
vollständig abgelöst ist, so dass nach ihrem
Ablauf eine weitere Anschlussfinanzierung
erforderlich wird.
Vorzeitige Vereinbarung der
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung kann auch vor dem
Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart
werden. Ein derartiges Darlehen wird als
Forward Darlehen bezeichnet und kann mit
einem Vorlauf von bis zu fünf Jahren
abgeschlossen werden. Hierbei wird vor dem
Ablauf der Zinsbindung bereits ein Vertrag
über die Anschlussfinanzierung abgeschlossen
und der dafür geltende Zinssatz vereinbart.
Sinnvoll ist ein Forward Darlehen immer
dann, wenn der Kreditnehmer mit steigenden
Zinsen rechnet und sich mittels der
frühzeitigen Vereinbarung einen günstigen
Zinssatz sichern will. Falls dieser sinkt,
ist ein Forward Darlehen ein ungünstiges
Geschäft. Auch hier werden Informationen zur Immobilienfinanzierung bereitgestellt.
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