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Bei der Vollfinanzierung handelt es sich um
ein Darlehen für den Bau oder Erwerb einer
Immobilie, für welches vom Kreditnehmer kein
Eigenkapital verlangt wird. Als Ausgleich
für das erhöhte Risiko erhebt die Bank einen
Zuschlag beim Zinssatz. Darüber hinaus
bieten nicht alle Kreditgeber eine
Vollfinanzierung an, allerdings sinkt die
Zahl der Geldinstitute, welche sie
prinzipiell ablehnen, seit einigen Jahren
kontinuierlich.
Bei einer Vollfinanzierung werden die
Nebenkosten bei einigen Angeboten ebenfalls
finanziert, diese Form der Kreditaufnahme
wird auch als 120%-Finanzierung bezeichnet.
Die andere Variante einer Vollfinanzierung
besteht darin, ausschließlich den Kaufpreis
oder die direkten Entstehungskosten einer
Immobilie als Kredit aufzunehmen und die
Nebenkosten aus dem vorhandenen Vermögen zu
bestreiten. Sie wird gelegentlich auch als
120%-Finanzierung bezeichnet.
Voraussetzungen für die Vollfinanzierung
Sofern eine Vollfinanzierung angeboten wird,
setzt die Bank in der Regel eine gute
Bonität sowie ein regelmäßiges Einkommen
voraus. Bei der Bonitätsprüfung wird in
diesem Fall neben dem bisherigen Verhalten
als Schuldner auch die Höhe des Einkommens
berücksichtigt. Freiberufler und
Selbstständige erhalten nur bei sehr wenigen
Kreditgebern eine Vollfinanzierung für ihre
Immobilie. Ein weiteres Kriterium ist bei
den meisten Geldgebern die vermutete
Sicherheit des Arbeitsplatzes.
Somit sind Vollfinanzierungen für Beamte
leichter zu erhalten als für Arbeitnehmer;
besonders befristete Arbeitsverträge können
ein Ausschlusskriterium darstellen.
Einige Immobilienkäufer bevorzugen die
Vollfinanzierung, obgleich sie durchaus über
Eigenkapital verfügen. Sie möchten dieses
aber nicht angreifen, da sie sich seitens
der gewählten Anlageform einen die
Kreditkosten übersteigenden Gewinn
versprechen. In diesem Fall betrachtet die
finanzierende Bank das Vermögen als
Sicherheit und ist eher zu einer
Vollfinanzierung bereit.
Von einer solchen wird üblicherweise nicht
gesprochen, wenn ein Teil der Darlehenssumme
aus einem Bauspardarlehen besteht; dieses
wird vielmehr bevorzugt dem Eigenkapital
zugerechnet, auch wenn es sich dabei
faktisch um einen zusätzlichen Kredit
handelt.
Der Aufpreis für eine Vollfinanzierung beträgt im Durchschnitt einen Prozentpunkt
der Darlehenssumme.
Risiken bei einer Vollfinanzierung
Das größte Risiko bei der Vollfinanzierung
einer Immobilie besteht darin, bei einem
ungeplant erforderlich werdenden Verkauf
nicht genügend Geld für die Ablösung des
Darlehens zu erzielen, da die Darlehenssumme
bei dieser Form der Finanzierung naturgemäß
überdurchschnittlich groß ist. Die
häufigsten Ursachen für einen vorzeitigen
Verkauf der Immobilie bilden die Trennung
von Ehepaaren sowie eine überraschende
berufliche Versetzung.
Das Risiko, auf recht großen Schulden sitzen
zu bleiben, vermindert sich naturgemäß bei
einem nicht sehr hohen Darlehensbetrag, so
dass die Vollfinanzierung einer
Eigentumswohnung eher als die eines
Einfamilienhauses empfohlen werden kann.
Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, muss unbedingt das Für und
Wider sorgfältig abwägen.
Positiv für mögliche zukünftige
Immobilienbesitzer ist, dass eine
Vollfinanzierung Menschen den
Immobilienerwerb ermöglicht, die auf andere
Weise keine Möglichkeit hierzu haben.
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