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Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein
Begriff aus der Immobilienfinanzierung. Bei
Konsumentenkrediten kann eine solche nicht
anfallen, da alle Kredite, welche nicht
grundpfandrechtlich gesichert sind, vom
Kunden jederzeit fristgerecht gekündigt
werden können. Eine
Vorfälligkeitsentschädigung fällt zudem nur
während der Zinsfestschreibung an, da
variable Zinsen ebenfalls zur Kündigung des
Vertrages oder zur vorzeitigen Rückzahlung
von Teilbeträgen berechtigen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird
gelegentlich als VFE abgekürzt.
Ein Vergleich mit anderen europäischen
Ländern zeigt, dass die
Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland
überdurchschnittlich hoch ist.
Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu
leisten?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird von
der finanzierenden Bank verlangt, wenn der
Kreditnehmer einen Immobilienkredit während
der Zinsbindungsfrist vollständig ablösen
oder eine nicht vereinbarte Sondertilgung
leisten will. Der Anspruch der Bank auf eine
Vorfälligkeitsentschädigung erlischt zehn
Jahre nach dem Abschluss des
Kreditvertrages.
Eine vollständige Ablösung des Darlehens vor
dem Ablauf der Zinsbindung wird in der
Praxis vor allem dann nachgefragt, wenn der
Kreditnehmer die Immobilie vorzeitig
verkaufen will. Gründe hierfür sind häufig
die Trennung von Eheleuten oder eine
beruflich bedingte Versetzung.
Häufiger ist der Wunsch von Kreditnehmern,
die überraschend zu Geld gekommen sind, nach
einer teilweisen Zurückzahlung des
Darlehens.
Ein Rechtsanspruch auf die vorzeitige
vollständige oder teilweise Ablösung des
Darlehens besteht grundsätzlich nicht; die
Rechtsprechung gewährt einen solchen jedoch,
wenn der Kreditnehmer wichtige Gründe für
den Verkauf der Immobilie glaubhaft machen
kann. Ein weiterer anerkannter Grund ist die
Ablehnung einer Krediterhöhung durch die
Bank.
Die Bank kann einen Immobilienkredit nur in
Ausnahmefällen kündigen, worunter nahezu
ausschließlich grobe Unregelmäßigkeiten bei
der Bedienung des Darlehens zu verstehen
sind. Wenn die Bank das Darlehen kündigt,
hat sie keinen Anspruch auf eine
Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie berechnet sich die Höhe der
Vorfälligkeitsentschädigung?
Es existieren unterschiedliche Möglichkeiten
für die Berechnung des der Bank als Folge
der vorzeitigen Rückzahlung entstandenen
Schadens. Dabei hat die Bank ihren
Einnahmeausfall um ersparte
Verwaltungskosten und um einen
Risiko-Abschlag zu bereinigen. Wenn der
Kreditnehmer der Bank nachweisen kann, dass
diese das zurückgezahlte Geld verlustfrei
erneut verleihen konnte, muss er keine
Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. In der
Praxis ist ein derartiger Nachweis kaum zu
erbringen.
Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung
Bereits beim Abschluss des Kreditvertrages
kann der Kunde die
Vorfälligkeitsentschädigung weitgehend
ausschließen, indem er sich das Recht auf
Sondertilgungen in den Vertrag schreiben
lässt. Die meisten Banken stimmen einer
derartigen Vereinbarung zu. Bei einer
Nichtzustimmung ist die Entscheidung für ein
anderes Institut zu empfehlen.
Bei einem Verkauf der Immobilie verzichten
einige Banken auf die Zahlung der
Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie als
Makler tätig werden dürfen.
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